I numeri delle seggiovie

Per caso nelle mie carte ho trovato una relazione interna alla società “Lacedil” , non datata (ma come si rileva a pag. 6 presumibilmente stiamo parlando del 1977) afferente la costruzione del complesso “seggiovie- residence che vi segnalo. la relazione si occupa del finanziamento dell’opera e della possibilità (pag.7) degli investitori di completare l’investimento con un autofinanziamento. mi sembrano importanti i numeri:

Le società che intervengono sono in numero di tre con un investimento complessivo di 2.200.000.000 di lire (pag. 2) oggi circa 8.500.000.000

• La volumetria da realizzare è di 200.000 mc (pag.3)

• La previsione di ricavo è pari a 29.575.000.000 di lire (pag. 3)

• Il costo presunto è pari a 13.800.000.000 (pag. 5)

• Per ultimare il complesso necessitava, alla data del documento, circa un miliardo di lire (pag. 6)

Vorrei solo far notare che trenta miliardi di lire del 1977 oggi varrebbero 115.000.000 euro (centoquindici milioni di euro), calcolati con un software gratis sul sito del “Sole 24 ore” che però si ferma all’anno 2014 (Se potessi avere…. calcola il potere di acquisto in lire ed euro con la macchina del tempo) e quindi un dato da considerarsi in difetto. In ultimo credo che ai suddetti numeri vada aggiunto l’investimento del “Grisone” che avvenuto postumo.

Nello Memoli

RELAZIONE SU INIZIATIVA DEL LACENO

La nuova stazione sciistica del Laceno è sorta per iniziativa di un gruppo di promotori, capeggiati dall’ Ing. Franco Giannoni di Roma, il quale ha osservata per diversi anni la zona onde accertarne la validità agli effetti sciatori.

Le trattative con il Comune di Bagnoli Irpino (Avellino), unico proprietario della zona, si sono concluse con la convenzione in data 5.5.73 n.632 di rep. in conseguenza della quale il Comune ha concesso:

a)La esclusiva per anni 58 (29 + 29) per lo sfruttamento di una delimitata zona di montagna di circa 100 ettari, riconosciuta la sola adatta allo svolgimento di attività sciatoria; in tale zona è concesso costruire impianti di risalita (sciovie, seggiovie, funivie, slittinovie, ecc) e tutti gli impianti complementari (baite, rifugi alpini, scuole sci, noleggio sci, bar, pizzerie, ecc.) Alla fine della concessione gli impianti passeranno gratuitamente in proprietà del Comune concedente, con prelazione per il costruttore, alla successiva gestione in affitto. La zona interessata parte da quota 1100 ed arriva a 1700 metri sul mare.

b)La cessione in proprietà di mq. 40.000 di suolo comunale adiacente alla stazione di partenza degli impianti scioviari, facente parte dell’unica zona edificabile del Laceno in conformità ad un piano di lottizzazione di iniziativa comunale, regolarmente approvato anche dalla Regione Campania. Su tale suolo è concessa una edificabilità di metri cubi 3 per ogni metro quadrato, e quindi complessivamente di mq 120.000 fuori terra; tenuto conto che non sono compresi i piani interrati ed i sottotetti abitabili, la effettiva volumetria costruibile si aggira sui mc. 200.000. Il gruppo promotore facente capo soprattutto ai soci

• Ing. Franco Giannoni, Via del Giuba 9 – Roma;
• Ing. Carlo Faraggiana, Via Panama 68 – Roma;
• Dr, Paolo Voltan, Via Lentana 18 – Padova;

ha costituito un complesso di società, in cui sono intervenuti parecchi altri soci, i quali hanno sottoscritto o per quote societarie, o per finanziamenti un importo complessivo interamente versato di £. 2.200.000.000.

Il complesso si articola come segue:

• le società: SPORT-INVEST s.a.s. di Paolo Rosati & C .. con sede in Roma, Via degli Alidosi 1, capitale £. 82.000.000, e SEA s.a.s. di Claudio Giraldi & C. con sede in Bibione (San Michele al Tagliamento – Venezia), Corso Europa 3, capitale £. 123. 750.000, sono socie accomandanti della:
• società s.a.s. Franco Giannoni & C. con sede in Laceno (Bagnoli Irpino – Avellino), Via Serroncelli, capitale £. 90.000.000; questa società è proprietaria di tutte le opere a destinazione sciatoria già realizzate sui terreni avuti in concessione; essa è inoltre unica socia accomandante della:
  società Lacedil s.a.s. di Ing. Franco Giannoni con sede in Latisana (Udine), Calle dell’ Annunziuta 2, capitale £. 50.000.000; quest’ultima società è stata intestate dei suoli su cui deve sorgere il villaggio residenziale, di cui ha già costruito un primo “residence” di 54 appartamenti (tutti venduti) e negozi, assistita con un mutuo della Banca Nazionale Del Lavoro di £. 550.000.000; in fase di costruzione sono altri 3 immobili per 100 appartamenti circa.

Il piano economico-finanziario della s.as. Lacedil alla data odierna può essere sintetizzato come segue:

Volumetria da costruire

Tenuto conto che il volume edificabile fuori terra (da piano campagna a linea di gronda) é di mq, I20.000, ma che aumentato del volume dei piani interrati e dei piani sottotetto, esso raggiunge i mq 200,000; che l’immobile denominato RODODENDRO, già ultimato e venduto, misura complessivamente mq 20.000 circa; che di conseguenza la parte totale da costruire aumenta a mq 180,000 ca, si può accertare quanto segue:

• volume destinato ad abitazioni mq 110,000
• sottotetto pure ad abitazioni mq 20,000
• volume destinato a garage e magazzini mq 50,000
• nel piano interrato e negozi al piano terra mq 180,000

Valore odierno degli immobile da costruire

Una valutazione ai prezzi odierni dei volumi anzidetti comporta:

• Parte destinata ad abitazione di complessivi mq. 130.000; tenuto conto dell’altezza interne dei piani (concessa in mt. 2, 55 con aumento di cm, 25 di solaio, e quindi complessivamente di mt, 2,80 se ne deduce che la superficie destinata ad abitazione vendibile è di mq, 46,400; ridotta del I0% per volumi tecnici e parti comuni essa può essere calcolata approssimativamente in mq. 42.000;
  una valutazione al prezzo odierno di £. 600,000 per metro/quadro, comporta un presunto ricavo di L. 25.200,000.000
• Parte destinata a negozi, magazzini e rimesse di complessivi mc. 50,000 il valore – molto prudenziale per i negozi – può essere stimato in Lire 350.000/mq; considerata un’ altezza lorda media di mt. 4, la superficie vendibile diventa dì mq. 12,500 con un valore presunto di ricavo di £ 4.375.000.000. In totale £ 29.575.000.000.

L’importo anzidetto va ridotto delle spese di vendita, che si possono prevedere in circa il I0% e di un altro 5 % per spese generali ed imprevisti, di modo chè si può stabilire con modesta approssimazione) che il ricavo presunto della operazione edilizia si dovrebbe aggirare intorno all’importo di £25 miliardi.

Costo presunto della realizzazione

Va anzitutto messo in evidenza che il costo della stazione sciistica (già quasi completamente realizzata e funzionante) che ha costituito la contropartita della cessione a prezzo simbolico da parte del Comune di Bagnoli Irpino dei mq. 40.000 di suolo edificabile, va imputato come un costo da addebitare al complesso residenziale. Il discorso non è del tutto esatto in quanto la stazione sciistica, che già è partita con notevole successo, ha dimostrato di essere in grado fin dal primo anno di chiudere in pareggio il costo di gestione; é quindi oltremodo probabile che i benefici, che sicuramente deriveranno dalle gestioni future consentiranno alla stazione stessa di ammortizzare direttamente il suo costo, tanto più che il tempo a disposizione per tale ammortamento è di ancora 55 anni;

Comunque una prudenziale valutazione consiglia di addebitare – almeno in fase previsionale – tale importo al complesso residenziale. Il costo sopportato ad oggi per la costruzione della stazione medesima e di tutte le opere di carattere infrastrutturale (strade, fognature, scarichi, sistemazioni di terra, ecc.) al servizio anche del villaggio turistico in costruzione, ammonta a£. I.600.000.000. Tali opere non sono ultimate, e quindi va previsto l’ulteriore costo da supportare che con molta prudenza e pessimismo considerando anche imprevisti di ogni genere si può riconsiderare in un altro miliardo. Complessivamente l’importo -da imputare a costo del terreno- ammonterebbe a £. 2.600.000.000, che per comodità di calcolo aumentiamo ancora fino a £. 2.100.000.000.-

Tale importo si traduce in una incidenza per metro/cubo edificabile – a fronte dei mq I80.000 da costruire – pari a £. I5,000/mc. Quanto al costo del puro e semplice della costruzione, considerate le difficoltà della zona montana e dei trasporti di mano d’opera e materiali si possono accertare ai prezzi odierni:

• per la parte abitativa in £ 70,000 mq
• per la parte dei negozi, magazzini e rimesse in £ 40,000 mq
• si può perciò riassumere il costo complessivo presunto per il villaggio residenziale in :
• incidenza stazione sciistica ed infrastrutture pari a £ 15.000 mq per 180,000 mq £. 2.7000.000.000
• costo della parte abitativa pari a mq110,000 a L, 70, 000/mq £ 9.100.000.000
  costo della parte non abitativa pari a mq 50,000 a L. 40,000/mq £2.000.000.000
• costo totale presunto £13.800.000.000

Considerato il ricavo presunto dì L, 25,000,000,000 l’operazione presenta una sua validità inconfutabile

Tempo previsto per la realizzazione

Considerato che la parte abitativa – come abbiamo visto in precedenza – misurerà una superficie totale di mq 42,000, che permette di prevedere circa 600 appartamenti (valutando una superficie media dì mq 70 cadauno), il piano temporale dì realizzazione va commisurato sopratutto alla possibilità di piazzamento degli alloggi da costruire in base alla situazione di mercato.
Comunque una messa in cantiere di un centinaio di appartamenti all’anno – con la possibilità di aumentare notevolmente non appena le richieste lo giustifichino – è la previsione che viene fatta. Infatti, costruito in precedenza il primo grosso condominio di 54 appartamenti (già tutti venduti} quale realizzazione pilota, e constatato l’enorme consenso che l’ iniziativa del Laceno ha riscosso tanto in Campania, che nella intera Puglia, si è dato inizio al cantiere attualmente in essere che contempla la costruzione di n. 3 immobili limitrofi (che con quello già costruito in precedenza vengono a chiudere la piazza del nuovo villaggio) e che comprende un centinaio di appartamenti, oltre a negozi e rimesse.

• detto cantiere di complessivi mc 36.000 comporterà una spesa per :
• appartamenti per mc 14.200 (a £ 70.000) di £ 994.000.000
• negozi per mc 4.000 (a £ 40.000) di £ 160.000.000
• rimesse e magazzini per mc 17.800 (a £ 40.000) di £ 712.000.000
• e un totale di £ 1.866.000.000
• cui va aggiunto il costo delle infrastrutture il £ 15.000 mc per 36.000 mc pari a £ 2.346.000.000

Di tale importo sono già state eseguite opere per un costo alla data odierna, non inferiore a £ 900.000.000 oltre alle relative infrastrutture calcolate in £ 480.000.000. In totale quindi per £. 1.380.000.000. Per ultimare l’opera è necessario quindi spendere ancora un importo di poco inferiore al miliardo,

In data 20 settembre 1977, la costruttrice S.A.S, LACEDIL ha stipulato con l’Istituto bancario S. Paolo di Torino, il contratto condizionato di mutuo, relativo a tale complesso, per un importo di lire 1,300.00.000 somma erogabile in base a stati di avanzamento e più che sufficiente alla ultimazione del complesso,

Il ricavo dalla vendita ,del medesimo è prevedibile come segue:

• appartamenti per mq. 5,000 ca.(derivanti dal volume di mc.14.200 diviso per l’altezza di mt 2.80; a £ 600.000 mq (diminuita del 10%). Totale £ 2.700.000.000
• negozi e rimesse per mq 4450 (derivanti dalla cubatura di mc. 21.800 diviso per h. 4) a
• £350.000/mq. arrotondato per difetto £1.500.000.000. Totale £ 4.200.000.000
• Diminuzione del 15 % per spese di vendita (imprevisti e spese generali) £ 630.000.000. totale £3,570,000,000.
• L’importo anzidetto di £ 3.570.000.000 va ridotto dell’importo del mutuo di £ 1.300.000.000. (£2.270.000.000)
• e degli incassi per caparre su appartamenti venduti sulla carta sino ad oggi pari a circa £170.000.000 totale £2.100.000.000.

di conseguenza la vendita anche parziale del complesso denominato ANEMONE – GENZIANA – RANUNCOLO, attualmente in costruzione, comporta una notevole possibilità di autofinanziamento da parte della SAS LACEDIL, in previsione dei fabbricati da costruire in seguito, per due dei quali, denominati BETULLA e SOLDANELLA, di complessivi metri/cubi 53,400 sono già state presentate all’Istituto S. Paolo di Torino le relative domande di mutuo edilizio,
E’ quindi oltremodo probabile il completamento dell’intera operazione edilizia, a mezzo di autofinanziamento, senza più alcuna necessità di ricorrere al credito bancario o al finanziamento della Società da parte dei soci.